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Investissement locatif : tout savoir

Investir est une chose, mais pérenniser l’investissement en est une autre. L’immobilier est un secteur clé pour les investissements à moyen et long terme. C’est aussi le meilleur moyen de se constituer un patrimoine durable et de rentabiliser son investissement de manière durable. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte avant de se lancer dans ce type d’activité. Quels sont les points essentiels à connaître en matière d’investissement locatif ?

L’immobilier : un vecteur d’investissement essentiel

Par définition, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier et à le mettre en location. C’est un investissement fiable qui nécessite une maîtrise du domaine ainsi que des différentes procédures à suivre.

On peut citer plusieurs possibilités générées par ce type d’investissement, à savoir :

  • La possibilité de faire du bien votre résidence principale plus tard, notamment après la retraite, entre autres facteurs personnels ;
  • La possibilité de percevoir des revenus supplémentaires ;
  • Posséder un actif tangible et diversifier votre patrimoine ;
  • La possibilité de bénéficier du programme d’exonération de la taxe foncière ;
  • La possibilité de revendre le bien avec une plus-value ;
  • La possibilité de louer le bien à des membres de votre famille au loyer de votre choix (loyer attractif).

Il convient de noter que ce dernier point est attesté par la loi Pinel.

Les principaux dispositifs favorables à l’investissement locatif

Outre les avantages susmentionnés, l’investissement locatif est également sans risque. De plus, de nombreux choix s’offrent à vous en termes de programmes immobiliers, notamment les différents statuts et lois.

La loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’un dispositif qui consiste en une déduction fiscale de 11% pour une acquisition de 300.000 €. Ce montant constitue le plafond. Ce programme est principalement et uniquement destiné à l’investissement locatif dans les résidences de services. Bénéficier de cette loi, c’est bénéficier d’une déduction fiscale de 50% sur les revenus locatifs, sans oublier la plus-value de l’investissement à moyen et long terme.

La loi Malraux

Il s’agit d’un dispositif qui concerne, d’une part, les bâtiments anciens considérés comme des monuments historiques et, d’autre part, les biens immobiliers considérés comme un patrimoine. En ce qui concerne les monuments historiques, la loi indique la nécessité de leur restauration. Du point de vue des travaux de rénovation, le coût total est déduit de votre revenu global. Pour que le montant soit plafonné à 100 000 €, la loi exige la location du bien pendant une période de 9 ans. Il faut noter que le bien doit être loué à titre de résidence principale.

La loi Pinel

La loi Pinel vient en appui de la loi Duflot. Selon les conditions exigées par le dispositif Pinel, le bien doit être mis en location pendant une période bien définie. Le loyer généré par la location du bien est également plafonné. En respectant ces critères établis au préalable par la loi Pinel, le propriétaire du bien locatif bénéficie d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % pendant une période comprise entre 6 et 12 ans. Vous trouverez ci-dessous la marge de l’avantage fiscal pour l’investissement locatif, notamment :

  • 12% du coût d’achat de vos taxes pour une location de 6 ans ;
  • 18% du coût d’achat de vos taxes pour une location de 9 ans ;
  • 21% du coût d’achat de vos taxes pour une location de 12 ans.

Le statut LMNP

Le « Loueur en Meublé Non Professionnel » est un statut attribué à l’investissement locatif sous certaines conditions. Grâce à ce régime, il est possible de bénéficier d’une déduction des amortissements et des charges liées à l’investissement. C’est le cas des résidences de services.

  • Condition 1. Le bien doit rapporter un loyer annuel maximum de 23 000 € ;
  • Condition 2. Les revenus locatifs annuels doivent représenter moins de 50 % des revenus annuels du propriétaire.

Le statut LMP

Contrairement au statut LMNP, le « Loueur en Meublé Professionnel » peut dépasser des loyers annuels de 23 000 €. C’est un régime non obligatoire mais bénéfique pour les investisseurs en immobilier locatif. Par ailleurs, avec le statut LMP, il existe une possibilité de déduction voire de suppression de l’impôt sur le revenu, mais cela reste un dispositif soumis à certaines conditions, notamment pour les propriétaires inscrits au RCS. Il faut également noter que dans le cas où les revenus fiscaux du bien immobilier valent plus de 50% des revenus annuels, il est possible de bénéficier de certains avantages, à savoir :

  • La déduction totale des déficits d’exploitation ;
  • Le remboursement de la TVA sur le prix d’achat ;
  • L’amortissement fiscal pendant la durée de l’hypothèque.

Critères à prendre en compte dans le choix d’un logement locatif

Il est important de se concentrer sur certains paramètres avant d’investir dans un logement locatif, notamment la zone géographique, c’est-à-dire le choix de l’emplacement du bien, le choix du promoteur et du locataire, et la souscription d’une garantie locative, entre autres.

Critère 1. Choix de l’emplacement de la propriété locative

C’est un paramètre stratégique pour l’investissement locatif. Acheter un bien en centre-ville est plus rentable qu’un bien en banlieue, par exemple. La proximité est également un facteur déterminant, notamment les transports en commun, les commerces, les écoles, les universités et les centres de santé, parmi tant d’autres. Ce type de logement est plus avantageux en termes d’investissement locatif.

Critère 2. Choix de locataires

C’est un facteur qu’il ne faut pas négliger lorsqu’on choisit d’investir dans l’immobilier locatif. Il est important de rechercher des locataires disposant d’un revenu stable et pouvant assurer le paiement régulier du loyer. D’une manière générale, l’acquisition d’un bien locatif implique toujours un prêt auprès d’une institution financière telle qu’une banque. Il est donc important de s’assurer que le prêt est remboursé par le loyer lui-même.

Critère 3. Souscription d’une Garantie Locative

Il s’agit d’une assurance immobilière garantissant le paiement des loyers. Il existe deux options de Garantie Locative, à savoir :

  • Assurance loyers impayé classique ;
  • Garantie universelle des risques locatifs. Le taux est compris entre 1,5% et 2,5% des loyers. Cependant, elle présente des avantages considérables comme la couverture des dommages causés à un bien jusqu’à 7 700 € et des sinistres jusqu’à 70 000 €.

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